« Banques recherchent bons clients ! »

1 - Votre apport personnel : un montant d’apport personnel important pour financer votre acquisition immobilière, est le signe que votre dossier est bon.
Si vous achetez un logement d’une valeur de 210.000 € (un million de francs environ), financé avec un apport de 70.000 € (33%), et que le banquier limite son risque à 140.000 €, il vous réservera ses meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :
Ce montant de 70.000 € d’apport personnel montre votre engagement personnel et votre épargne.

• La disponibilité d'un apport personnel prouve votre capacité d’épargne.
• La garantie que va prendre la banque (Privilège de Prêteur de Deniers, Hypothèque ou Caution) est inscrite pour 154.000 € (compris frais et accessoires) sur un bien d’une valeur de 210000 €

La banque détient une créance de bonne qualité. En cas de problème financier, si la banque était amenée à faire vendre de manière judiciaire ce bien, il faudrait que sa valeur descende en dessous de 154.000 €, pour que la banque enregistre une perte financière.
Généralement, dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques préfèrent que l’emprunteur dispose d'au moins 10% d’apport personnel plus les frais sur le prix d’acquisition hors frais de notaire et de garantie.
Les banques utilisent généralement le terme "quotité de financement", qui représente la part du prêt consenti par rapport au coût total de l'opération, hors frais de notaire et de garantie. Ainsi, plus la quotité de financement est élevée, moins le dossier est bon.

Le critère de quotité d’intervention peut varier en fonction des éléments qui sont décrits dans les paragraphes suivants. Il peut également dépendre de l’âge de l’emprunteur : les banques seront moins exigeantes pour un emprunteur jeune qui débute dans la vie professionnelle, considérant qu’il n’a pas eu le temps de se constituer une épargne importante, et seront à contrario plus exigeantes pour une personne travaillant depuis de nombreuses années.

2 - Votre ratio d'endettement : il vaut mieux un endettement de 25% que de 35%.
Les mensualités maximums généralement admises correspondent à 33% du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôt annuelle sous la dénomination : "revenu net imposable") divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d’endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c'est-à-dire l'addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités de tous les autres prêts déjà contractés (par exemple crédit consommation, crédit voiture…). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus pérennes.
De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d’endettement maximum de 33% sera appliqué de manière stricte. Dans les cas de revenus faibles, les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé le "quotient familial" ou le "reste à vivre" qui ne doit en aucun cas être inférieur au montant net du salaire minimum interprofessionnel (SMIC), augmenté d’un quart de cette somme par personne à charge.

Des exceptions peuvent être faites si vos charges, avant votre opération immobilière, sont déjà à ce niveau et que vous les assumez sans problème. Malgré tout, ne comptez pas trop sur une souplesse particulière des banques dans ce domaine, car les règles appliquées et la législation en la matière sontrigoureuses.

Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges de prêt : un degré d’endettement est acceptable dans la mesure où la somme par personne restant disponible pour subvenir aux dépenses est suffisante.

La durée du prêt peut également faire varier le montant maximum de mensualité. Plus le prêt est court, plus le taux d'endettement élevé est accepté. En effet, il sera toujours possible, en cas de difficulté, de rallonger la durée du prêt. Ceci est particulièrement valable pour les prêts dont la durée initiale est inférieure ou égale à 10 ans.
Il est fréquent que le ratio d’endettement soit proche des seuils limites car il est naturel de vouloir acheter le meilleur bien possible en fonction de ses propres capacités financières. C’est pour cette raison qu’un grand nombre de projets sont étudiés avec des taux d’endettement voisins de 30% ou 33%. Si votre dossier entre dans cette catégorie, il est souvent possible d’allonger la durée du prêt (par exemple de 15 ans à 18 ans ou 20 ans), ce qui facilitera la mise en place du financement. Dans la mesure où le prêt mis en place est modulable, vous pourrez augmenter les remboursements et réduire la durée en fonction de vos possibilités ultérieures. Sur un plan financier :

• l'allongement de durée de 15 à 20 ans permet de diminuer les mensualitées de 15% environ.
• l'allongement de durée de 20 à 25 ans permet de diminuer les mensualitées de 10% environ.
• l'allongement de durée de 15 à 25 ans permet de diminuer les mensualitées de 26% environ.

Nous avons pris en compte une augmentation du taux de 0,20% par tranche de 5 ans ( exemple : 4,80%, 5,00%, 5,20% pour ces trois diffiérentes durées).
On notera également que pour certains prêts réglementés (1% patronal, Caisse de retraite…) le seuil de 33% est respecté de manière très stricte, le fait de dépasser le seuil de 33%, même de très peu, peut être un obstacle à l'obtention du prêt.

3 - La pérennité de vos revenus : mieux vaut être cadre d’une entreprise internationale depuis dix ans qu’employé depuis 1 an d’une petite structure.
La banque va fonder son analyse sur la pérennité des revenus. L’ancienneté dans l’emploi constitue une valeur essentielle dans les critères de jugement des banques.
Compte tenu des aléas de la vie professionnelle actuelle (mutations, licenciements économiques, changements d’employeur pour des motifs d’évolution de carrière), la tendance aujourd’hui est de substituer l'ancienneté dans l'entreprise par l’ancienneté dans la fonction. Une personne qui occupe une même fonction dans plusieurs entreprises successives pourra ainsi se prévaloir d'une ancienneté supérieure à celle de son emploi actuel.
Il est important de souligner que dans ce domaine, certains établissements bancaires s'avèrent extrêmement très stricts et exigent une ancienneté minimum dans l’emploi de 8 à 12 mois.
Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) dont la période d’essai soit terminée. Des exceptions peuvent parfois être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.
La situation professionnelle du conjoint a son importance également, il est préférable que celui-ci soit salarié que sans emploi.

4 - Votre comportement financier : "fourmis" ou "cigales" ?
L’analyse de vos rapports avec l’argent sera effectuée à l'aide de vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. S'il s'avère que vous dépensez plus que vous ne gagnez, l’affaire est mal engagée.
Si vous éprouvez des difficulté à honorer un loyer de 80€, le banquier sera peu enclin à vous mettre en situation de futures charges immobilières se montat à 1.200. Ce sera sans doute un refus de financer votre acquisition.

Une épargne justifiée sera un atout : la présence d’un PEL, la capacité à épargner chaque mois depuis quelques années peuvent venir compenser un taux d’endettement un peu élevé.

5 - La durée du prêt : les français s’endettent pour des durées moins longues que leur voisins européens
Le choix de votre durée de remboursement dépendra de vos priorités mais aussi de vos possibilité de remboursement, voire du coût de votre achat. Jeune, vous choisirez plus volontiers des mensualités moins élevée, équilibre du budget du ménage oblige. Plus âgé, vos revenus ayant augmenté, vous préférerez supporter un prélèvement mensuel supérieur, mais réaliser une sérieuse économie globale ou liquider votre dette avant votre retraite.
En règle générale, les banques considèrent comme standards des durées de prêt de 10 à 15 ans. Aussi longtemps que cette durée maximum de 15 ans est respectée, la durée du prêt jouera un rôle faible dans l'analyse du dossier. En revanche, les prêts d'une durée plus longue feront l'objet d'une analyse particulière qui prendra en compte des critères tels que votre âge au moment de l’emprunt, votre avenir professionnel (les jeunes cadres sont en général dynamiques et promus à un bel avenir, les banques misent sur cette clientèle pleine de perspectives en lui offrant des prêts intéressants), la quotité de financement etc…

6 - La pertinence de l’acquisition : « l’achat est plus rentable que la location », bien entendu tout dépend des qualités intrinsèques du bien acquis.
Néanmoins une excellente acquisition financée par un mauvais crédit pourra se révéler extrêmement coûteuse pour l’acquéreur.
Les banques ne dépasserons pas un certain pourcentage de travaux. Les travaux sont considérés comme un élément complémentaire à l'acquisition qui ne va pas nécessairement augmenter dans les mêmes proportions la valeur du bien financé. Il est relativement fréquent qu'une limite de 30% à 40% soit fixée. Toutefois la nature des travaux jouera un rôle important dans l'approche de la banque. Des travaux de création de surface apporteront une plus value réelle au bien, des travaux d'embellissement ou d'aménagement (papiers peints, peinture) seront considérés comme des accessoires. La présence d'un permis de construire constitue souvent un critère objectif d'appréciation.