Guide des prêts immobiliers

A la découverte du crédit immobilier : « où m’adresser pour trouver un crédit ? »

La réponse qui vient à l’esprit est tout naturellement « ma banque », sauf que depuis plus de vingt ans sont apparus des courtiers qui en toute indépendance vont vous faire découvrir les meilleures solutions avec des frais souvent inférieurs à ceux des banques, ce sont des Intermédiaires en Opération de Banque – IOB – ces courtiers sont de vrais professionnels du financement, sont compétents, flexibles et rapides, ils disposent de toutes les garanties, (responsabilité civile professionnelles, mandats des banques partenaires). CREDIMEDIA Intermédiaire en Opération de Banque en fait partie depuis plus de 25 ans, il n’est pas rare d’obtenir une bonne proposition en 72h alors qu’une ou deux semaines est nécessaire par le biais d’une banque en direct !
Les conditions financières du crédit immobilier obtenu dépendent directement de votre profil d’emprunteur. Ce terme recouvre l'ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières.
Les banques de réseaux ou les établissements financiers spécialisés français et étrangers sont à la recherche active de nouveaux clients emprunteurs, l’emprunteur est devenus un client privilégié. Il est bon de savoir que les motivations des unes et des autres dans le domaine du crédit immobilier peuvent être sensiblement différentes et leur définition d'un bon profil d'emprunteur peut l’être également.

• Votre apport personnel
• Votre ratio d'endettement
• La pérennité de vos revenus
• Votre comportement financier
• La durée du prêt
• La pertinence de l’acquisition

Les banques ou établissements spécialisés analyseront l'ensemble des critères de votre dossier avec le plus grand sérieux. Si certains critères sont rédhibitoires (fichage Banque de France, endettement vraiment trop important, absence d'emploi), le prêteur sait aussi faire la part des choses et juger de manière globale : un point fort (une bonne capacité d’épargne par exemple) pourra compenser un endettement un peu élevé. De plus, les approches des différents types de prêteurs ne sont pas uniformes et vous pouvez être refusé par certains établissements et être considéré comme une cible de choix par d'autres établissements.

Dans l'étude de l'approche des banques trois points méritent d'être soulignés :
Les critères d'évaluation des dossiers sont relativement standards entre les banques.
Certaines banques appliquent ces critères avec plus ou moins de rigueur. Certaines banques par exemple exigeront 20% d'apport personnel alors que d'autres n'y prêteront pas de valeur particulière.
La politique commerciale et marketing de chaque banque joue un rôle important dans les modalités qu'elle peut vous proposer.
Afin de vous apporter des informations générales, nous avons distingué deux catégories de banque : les banques généralistes qui ont en général un réseau d'agences et demandent à ce que vous ouvriez un compte, les banques spécialisées dont l'activité repose uniquement sur le crédit immobilier et qui ne demandent pas l'ouverture d'un compte.

Un banquier généraliste a vocation en premier lieu à développer sa clientèle en ouvrant un grand nombre de comptes de dépôts. Pour rentabiliser ses comptes, il propose un large éventail de services : assurances, placements, cartes de paiement, et bien entendu également des crédits à la consommation et des prêts immobiliers.

Outre sa rentabilité intrinsèque, le crédit immobilier présente l'avantage pour la banque de créer un lien fort et permanent avec ses clients en favorisant la fidélité envers sa banque. Les conditions financières qui vous seront proposées dépendront d’une vue globale de la relation et du potentiel que chaque client représente dans le cadre de cette relation globale.

A l’extrême, le banquier peut même accepter de prêter sans espoir de générer un profit sur le prêt lui-même à condition qu’il puisse rentabiliser cet " investissement " par des services annexes. Grâce au prêt immobilier, il peut conserver un bon client ou gagner un client à fort potentiel.

Par exemple, si l'opportunité se présente d’ouvrir un nouveau compte en mettant en place un prêt immobilier pour un client dont les revenus sont confortables et pérennes avec en outre une capacité d’épargne importante, la banque sera probablement prête à faire un effort sur les conditions financières du crédit sollicité.

En fonction des objectifs et de la politique commerciale suivis par chacune des banques, les conditions peuvent varier dans le temps. Un banquier peut faire évoluer sa stratégie commerciale et sa gamme de produits. Il peut par exemple mener une campagne de recrutement de nouveaux clients axée sur les jeunes primo-accédants et leur consentir des conditions de prêt immobilier attrayantes pendant une certaine période.

Pour un prêteur spécialisé dans le crédit immobilier, la distribution de prêts est primordiale, c’est sa raison d’être et sa principale source de profit. Ces établissements spécialisés sont à la recherche constante d’innovations pour rendre leurs propositions plus alléchantes et vont donc proposer les montages financiers les plus élaborés (ainsi par exemple les prêts destinés aux opérations complexes d’achat-revente ont été mis au point par les établissements spécialisés).

Le prêteur spécialisé ne gère pas de comptes et ne peut donc pas générer de profit en dehors du prêt immobilier proprement dit et de ses annexes : assurances, services divers. En revanche, ses coûts de structure sont souvent inférieurs à ceux des banques à réseau.

Puisque le prêt immobilier constitue le cœur de son métier, l'approche du risque du prêteur spécialisé est très fine. Il prend en compte les critères décrits précédemment, cependant son approche peut être moins catégorique. Aucun critère n’est éliminatoire, ainsi un dossier faible sur un critère peut obtenir un prêt s’il correspond bien aux autres critères.

Pour les établissements spécialisés, l’acquisition de clientèle nouvelle est souvent fondée sur des partenariats qu’ils nouent avec les professionnels de l’immobilier qui deviennent alors "prescripteurs" (agences immobilières, notaires, constructeurs de maisons individuelles etc.) ou même par la mise en place de stratégie "nouveaux canaux" par l'intermédiaire de l'Internet. Cette politique commerciale peut également être à l’origine de facilités accordées aux emprunteurs. Pour conserver une bonne position chez certains prescripteurs, les agents immobiliers par exemple, ou pour développer un nouveau canal de distribution, un prêteur spécialisé peut être amené à accorder pendant une période donnée des conditions financières améliorées. Il peut même, à la limite, être moins regardant sur certaines demandes de prêt qui lui sont soumises (financement à 110% frais de notaire inclus etc...).

Les caractéristiques du dossier d'un emprunteur représentent un aspect fondamental sur lequel le prêteur va bâtir les conditions financières de sa proposition.
D'un côté, et c'est naturel, vous souhaitez concrétiser votre projet, de l'autre les banques appliquent des règles de prudence qui ont fait leur preuve et sont établies à la fois dans l'intérêt des banques et des emprunteurs. Il n'est évidemment pas dans votre intérêt de vous lancer dans un projet trop ambitieux qui mettrait en cause l'équilibre financier de votre ménage et vous ferait supporter des risques trop élevés.
En comprenant bien les règles appliquées par les banques, vous pouvez établir votre propre jugement sur la viabilité de votre projet et contribuer à informer les banques de manière complète et impartiale.
En ce qui concerne les conditions tarifaires qui vous seront appliquées et le choix final de la banque que vous ferez, plusieurs critères peuvent être pris en compte, par exemple :

• le taux
• le montage juridique
• les avantages fiscaux
• la possibilité de passer par une délégation d’assurance de crédit (hors assurance de la banque)
• la souplesse des remboursements
• les différents frais et pénalités mis en place par la banque
• la rapidité de montage du dossier et mise en place chez le notaire
• l'éventail des services, la qualité et la disponibilité des interlocuteurs.

En choisissant une banque pour financer votre projet, vous choisissez un véritable partenaire dans le cadre d'une relation à long terme. Votre situation évolue, vos besoins et ressources financières également, vous devez donc baser votre jugement sur une vision globale de la relation, d’autres services que seules les banque de dépôt pourront vous intéresser.

L’engagement de CREDIMEDIA :
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